חברת גב-ים לקרקעות בעמ נ' הלוקליניק אחזקות בע"מ

פסק דין

1.התובעת, חברה העוסקת בהשכרת מבנים, הגישה כנגד הנתבעת תביעה לפינוי מושכר לפי פרק ט"ז4 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד - 1984.

2.כפי שעולה מכתב התביעה, הרי שהתובעת השכירה לנתבעת מבנה בשטח של 63 מ"ר וחצר צמודה בקומת קרקע של מבנה ברח' המשכית 5 בהרצליה, הידוע כגוש 6518, חלקה 338 (להלן "הנכס"), בהתאם לחוזה מיום 15.9.2008, ותוספת להסכם מיום 20.10.2009. הנכס הושכר לגב' קרן חיוט ובהתאם לתניות החוזה, הוסב הסכם השכירות לטובת הנתבעת, בהסכמת התובעת, בהתאם לנספח שנחתם ביום 20.10.2009.

לטענת התובעת, על פי הוראות סעיף 3.3(ב) להסכם השכירות, רשאית התובעת להביא את ההסכם לסיומו בהתראה של 180 יום, ובלבד שפינוי המושכר ייעשה לצורך שיפוץ ו/או הריסת המבנה, ושמועד הפינוי יהיה לאחר 30.11.11, בתוך תקופת האופציה הנזכרת בסעיף 3.3(א) להסכם.

ביום 17.5.11 נמסרה לנתבעת הודעה בכתב, על פי הסכם השכירות, לפיה עליה לפנות את המושכר ביום 1.12.2011, נוכח תחילת עבודות הריסת המבנה.

הנתבעת הודיעה לתובעת במכתבהּ מיום 19.6.11, כי אין בכוונתה לפנות את המושכר במועד הפינוי אלא ביום 30.11.2014. לפיכך, הגישה התובעת תביעה לפינויהּ של הנתבעת מהמושכר.

3.הנתבעת התגוננה מפני התביעה וטענה, כי על פי הוראות סעיף 3.3 להסכם השכירות, זכות התובעת להביא את השכירות לקצהּ הינה במהלך תקופת האופציה בלבד, במתן הודעה בת 180 ימים מראש. לפיכך, הנתבעת שכרה את המושכר ל - 3 שנים ו - 180 יום לפחות, במקרה בו בחרה לממש את האופציה, כפי שאכן קרה. לשיטת הנתבעת, המועד המוקדם ביותר בו עליה לפנות את המושכר הינו 29.5.2012.

בהמשך טענה הנתבעת כי השקיעה מאות אלפי שקלים במבנה המושכר לצורך הסבתו וייעודו לחדרי מלח, מתוך ציפייה כי תשהה במושכר ותוכל להחזיר את השקעותיה במושכר לתקופה שלא תפחת מ - 3.5 שנים. מתוך ידיעה שמימשה את האופציה שניתנה לה בהסכם השכירות, התקשרה הנתבעת במיזם יוקרתי עם מרכז "שניידר" לרפואת ילדים לצורך מחקר העוסק בבדיקת השפעת הטיפול בחדרי מלח על מחלות דרכי הנשימה. לטענתהּ, במידה ופינוי הנתבעת מן המושכר ייצא לפועל, אזי הדבר יגרור אחריו ביטול עריכת המחקר ויגרום לנתבעת נזקים כספיים, לרבות אובדן הרווחים שהיו אמורים להתקבל ממשתתפי המחקר ותוצאותיו. הנתבעת עתרה לדחות את התביעה.

4.במהלך דיון ההוכחות שהתקיים בפניי כעת, נחקר מר אסף פרידמן, המשמש כמנהל נכסים של התובעת, ומנגד נחקרה הגב' קרן רופא (לשעבר, חיוט). בסיום הדיון סיכמו ב"כ הצדדים את טענותיהם בעל פה.

דיון והכרעה

5.ההכרעה בתביעה נשוא תיק זה מצריכה פרשנות של הסכם השכירות, ובפרט סעיף 3.3(ב) להסכם.

6.באשר לפרשנות חוזים קבע בית המשפט העליון בע"א 4628/93 מדינת ישראל נגד אפרופים שיכון ויזום (1991) בע"מ, פ"ד מט(2) 265, כדלקמן:

"חוזה מתפרש על פי אומד דעתם של הצדדים. אומד דעת זה הוא המטרות, היעדים, האינטרסים והתכנית אשר הצדדים ביקשו במשותף להגשים. על אומד הדעת למד הפרשן מלשון החוזה ומהנסיבות החיצוניות לו. שני מקורות אלה "קבילים" הם. בעזרתם מגבש הפרשן את אומד דעתם המשותף של הצדדים. המעבר מהמקור הפנימי (לשון החוזה) למקור החיצוני (הנסיבות החיצוניות) אינו מותנה במילוי תנאים מוקדמים כלשהם. לא נדרשת כל בחנה מוקדמת, אם לשון החוזה היא ברורה אם לאו".

אומד דעתם של הצדדים הינו המטרות, היעדים האינטרסים והתוכנית אשר הצדדים ביקשו במשותף להגשים. על אומד זה ניתן ללמוד מלשון החוזה ומנסיבות חיצוניות לו כגון: מהלך המשא ומתן בין הצדדים, התנהגותם לאחר כריתת החוזה, חוזים אחרים הקיימים ביניהם, נוהג מסחרי ידוע להם או שיש להניח כי ידעו עליו ממקורות אחרים שיש בהם כדי להצביע על תכלית החוזה ומטרתו (א. ברק, פרשנות במשפט - תורת הפרשנות הכללית, הוצאת נבו, התשמ"ח - 1998).

בית המשפט העליון עמד על השלבים שבפרשנות המסמך בע"א 4628/93 (לעיל, עמ' 299 - 300) וקבע כי:

"השלב הראשון (גזירת אומד הדעת הלשון הברורה) עשוי להיות נקודת מוצא של ההליך הפרשני. אסור לו שיהא גם נקודת סיום. הפרשן צריך לעבור לשלב השני (גזירת אומד הדעת מתוך נסיבות חיצוניות) ולחזור לשלב הראשון וממנו לשני, הלוך וחזור, ללא כל מגבלות של "לשון ברורה" או "לשון עמומה", שתנוח דעתו כי עלה בידו לגבש את אומד דעתם של הצדדים לחוזה. עם "נתון" חיוני זה ייגש לשליפת המשמעות המשפטית ממגוון המשמעויות הלשוניות של הטקסט. רק אז תנוח דעתו, כי לשון החוזה היא ברורה" (ראה גם דנ"א 2485/95 אפרופים שיכון וייזום (1991) בע"מ נגד מדינת ישראל, דנ"א 2045/05 ארגון מגדלי ירקות - אגודה חקלאית שיתופית בע"מ ואח' נ' מדינת ישראל (2006) וע"א (חיפה) 1041/05 עאסליה למסחר כללי ותובלה בע"מ נגד RASHHMAN WIRE INDUSTRIES L.T.D).

7.גישה שונה באשר לכללי פרשנות חוזים, הובעה על ידי כבוד השופט דנצינגר בע"א 5856/06 אמנון לוי נגד נורקייט בע"מ ואח' (28.1.2008):

"אני סבור כי על אף כללי הפרשנות שנקבעו בהלכת אפרופים ובהלכת ארגון מגדלי ירקות, מן הראוי כי במקום בו לשון ההסכם היא ברורה וחד משמעית, כגון המקרה שבפני, יש ליתן לה משקל מכריע בפרשנות ההסכם".

בע"א 8836/07 בלמורל השקעות בע"מ נגד כהן (23.2.2010) חזר כבוד השופט דנצינגר על גישתו וקבע כלדקמן: